22.03.2018 в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации в третьем чтении был утверждён законопроект №207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
Законопроект допускает переход к новым договорным отношениям между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями. При этом вводится невиданный ни ЖК РФ, ни ГК РФ термин – «договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг» (далее – Договор).
Попробуем разобраться в юридической природе вышеуказанного Договора.
Понятийный аппарат
К сожалению, ЖК РФ не содержит легального определения Договора. При этом даже комплексный анализ действующего законодательства не позволяет определить его существенные условия.
В частности, не совсем понятно, что именно является предметом Договора: коммунальный ресурс или коммунальная услуга? На первый взгляд, наименование статьи 157.2 ЖК РФ «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями» даёт ответ на этот сложный вопрос. Однако справедливо возникает вопрос: становится ли ресурсоснабжающая организация исполнителем коммунальных услуг и к кому потребители должны предъявлять требования к качеству коммунальных услуг?
Субъектный состав
Согласно всё той же статьи 157.2 ЖК РФ Договоры могут быть заключены между ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) и каждым собственником помещений в многоквартирном доме минуя управляющие организации, но только в определённых жилищным законодательством случаях.
Основания заключения
- при принятии решения общим собранием собственников помещений (при условии получения согласия от РСО на заключение Договора);
- при прекращении заключенного между управляющими организациями и РСО договора ресурсоснабжения (в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальных услуг) вследствие одностороннего отказа РСО ввиду наличия у управляющей организации задолженности, превышающей две среднемесячные величины обязательств по договору ресурсоснабжения;
- иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Порядок заключения Договора
1. При одностороннем отказе РСО от договора ресурсоснабжения, у РСО возникает обязанность уведомления управляющих организаций, органа государственного жилищного надзора, собственников помещений в многоквартирном доме (в общедоступных местах), в том числе с использованием системы ГИС ЖКХ и на официальном сайте в сети «Интернет»;
2. По истечении 30 дней с даты отправления РСО уведомления договор ресурсоснабжения считается прекращённым в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома;
3. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключается между РСО и собственником помещений на неопределённый срок.
4. Договор считается заключенным:
- с даты, определённой по согласованию с РСО в решении общего собрания собственников помещений;
- по истечении 30 дней с даты направления уведомления;
- с даты заключения Договора, но не ранее возникновения обязанности у собственника помещений обязанности по внесению платы за коммунальные услуги;
*РСО вправе отказаться от заключения Договора с управляющей организации, при заключенном Договоре с собственниками помещений (исключение: решение общего собрания собственников, но не с управляющей организацией, в отношении которой договор ресурсоснабжения ранее был расторгнут по причине наличия задолженности).
Форма
Заключается в соответствии с типовым договором, утверждённым Правительство РФ, путём совершения конклюдентных действий (заключение Договора в письменной форме не требуется).
Обязанность управляющей организации
Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (управляющая организация), обязано обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого имущества, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.